Chcę przepisać wnuczkowi dom, który należy do mnie, pod warunkiem, że będę mogła tam mieszkać do śmierci. Jak sporządzić taką umowę, żebym miał gwarancję, że nie odda mnie do domu opieki?

Odpowiedź eksperta
Zgodnie z Pani intencją najlepiej zabezpieczy Pani interesy tzw. umowa dożywocia. Gwarantuje ona, że gdy właściciel przekaże nieruchomość na rzecz innej osoby, ta w zamian będzie go utrzymywać do końca życia.

Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, więc konieczne jest sporządzenie jej w obecności notariusza. Definicję umowy dożywocia zawiera art. 908 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca (zwany zobowiązanym) zobowiązał się zapewnić zbywcy (zwanemu dożywotnikiem) utrzymanie do końca życia. Oznacza to, że zbywca ma traktować dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Ponadto dożywocie można ustanowić również na rzecz osoby bliskiej tego, kto przekazuje własność nieruchomości.

Istotne jest, że strony mogą swobodnie ustalać obowiązki nakładane na nabywcę nieruchomości, a dopiero w braku takich ustaleń obowiązują świadczenia określone w art. 908 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeśli ma Pani jakieś szczególne oczekiwania wobec wnuczka, to można je zawrzeć w sporządzanej umowie. Umowa dożywocia dużo lepiej chroni poprzedniego właściciela niż umowa darowizny.

A co jeśli warunki zapisane w umowie nie są spełnione? Wtedy dożywotnik może wnieść sprawę do sądu, aby nakłonić zobowiązanego do realizacji obiecanych świadczeń. Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd na żądanie jednej ze stron. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach – orzec o rozwiązaniu umowy.

Z uwagi na fakt, że umowa dożywocia jest umową wzajemną – wymaga bowiem zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 i 3) – nie ma podstaw do zachowku względem ewentualnych innych spadkobierców ustawowych.

Wadą umowy dożywocia z Pani punktu widzenia może być fakt, że wnuczek jako właściciel nieruchomości z ustanowionym prawem dożywocia, może w każdej chwili rozporządzać swoim prawem własności. Mógłby zatem teoretycznie zbyć nieruchomość bez Pani zgody, jeśli znalazłby kupca, który zgodziłby się przejąć dożywotnika (czyli Panią), ponieważ prawo dożywocia przechodzi na następnego właściciela.